Политсвинарник

Тута http://tsushima.su/forums/viewtopic.php?pid=413321#p413321 один вумный разместил...

1. Что такое демократия? (тут упоминали старика Уинстона, посему вопрос не праздный).
Мы обычно думаем что это власть "народа". При этом понимание "народа" в России принципиально отличается от того, что называли demos`ом или civis`ом. Демос - это гражане-собственники (вспоминим Афины). Посему экономическая основа демократии - наличие самостоятельных экономических субъектов, собственников. Причем как можно в большем количестве. Следовательно любая диктатура ведет к ограничению числа индивидуальных собственников (иногда - как в случае диктатуры пролетариата - к их массовому физическому уничтожению, поскольку по Марксу - пролетариат класс "свободный" от собственности, ему нечего терять кроме цепей). Монополизация при капитализме тоже ведет к диктатуре - диктатуре олигархической. В этом тоже ничего хорошего нет.

2. Теперь о том, как это все экстраполируется на ситуацию в ЖКХ.
В советское время жилье не было собственностью граждан, при этом они несли бремя его содержания опосредовано - фактические платежи за ЖКХ не превышали 25% затрат, остальное компенсировалось из "общественных фондов потребления". Таким образом не существовало четкой связи - я плачу, получаю за эти конкретные деньги, например конкретный ремонт в своем доме. Сейчас ситуация радикально поменялась (несомненно, что сам процесс изменений произошел совсем не так, как надо бы, но это отдельный вопрос).

3. Вопрос собственности на жилье.
Сейчас в основной массе собственниками жилья являются граждане. Доля муниципального жилья колеблется в разных городах. Только в случаее если в конкретном доме она превышает 50%, муниципалитет (через управляющую компанию, или муниципальное предприятие) заключает договор на тепло, -водо, электроснабжение. Но и в этом случае по закону необходимо проведение общего собрания, даже если в доме ОДНА приватизированная квартира. И владелец этой квартиры вправе оспорить результаты голосования в суде, а также заключенный договор. Либо инициировать его заключение, обязав через суд сделать это основного собственника. Возможно где-то есть города, где доля муниципального фонда в целом превышает 50%. Но у нас она 15%, а в многоквартирных домах (от 4-х этажей и выше) - 5-7%. В идеале - муниципальное (государственного) жилья не должно быть в принципе, все оно должно находится в собственности граждан. Но, поскольку значительный процент граждан не в состоянии самостоятельно приобрести, или нанять жилье, то возможно существование жилья, находящегося в собственности муниципалитета (государства). Главная беда нашей системы - то что договоры найма носят фактически бессрочный характер и увязаны с институтом прописки (регистрации). Пример: бабушка является нанимателем муниципальной трехкомнатной квартиры (ответственным квартиросьемщиком). Она прописывает (регистрирует) на этой площади внука (у которого уже есть жилье). После смерти бабушки внук АВТОМАТИЧЕСКИ становится нанимателем данной квартиры, и муниципалитет не может СВОЮ СОБСТВЕННОСТЬ предоставить в пользование, например многодетной семье нуждающейся в жилье.

4. Вопрос об общедомовой собственности.
Граждане являющееся владельцами квартир, являются и владельцами общедомового имущества пропорционально площади квартиры, находящейся в их собственности. Условно - дом 10000 кв. м общей площади. Ваша квартира - 100 кв. м. Вы являетесь владельцем квартиры а так же 1% подвала, чердака, лифта, теплоузла, проводки и т.д. и СОВЛАДЕЛЬЦЕМ (вместе с соседями) всего дома. И кстати земельного участка под ним, и (при межевании и оформлении) дворовой территории. Впрочем вопрос о общедолевой собственности на землю стоит рассмотреть отдельно. Как собственники в соответствии с Гражданским кодексом, вы не только пользуетесь благами собственности, но и несете БРЕМЯ по ее содержанию, в том числе и по содержанию общедолевой собственности - в частности общедомового имущества (подвала, крыши, лифта, проводки, труб и т.д.), пропорционально вашей доли в общей площади дома.

5. Вопрос об управлении общедолевой собственностью (применительно к многоквартирному дому).
Итак Жилищный кодекс предусматривает ТРИ СПОСОБА управления многоквартирным домом. При этом обязательное условие - САМОСТОЯТЕЛЬНЫЙ ВЫБОР собственниками того или иного способа управления. Проще говоря владельцы квартир на общем собрании голосованием решают - как они будут управлять ОБЩЕЙ собственностью. Закон предлагает:

ПРЕВОЕ - можно выбрать управляющую компанию - т.е. специализированноую организацию, с которой заключается КАЖДЫМ собственником договор на управление домом. Выбор УК, форма и содержание договора с ней утверждается общим собранием собственнников. При этом каждый собственник вправе оспорить результаты голосования в суде, оспорить форму и содержание договора. В договоре вы прописываете обязанности сторон: проще говоря сколько вы платите УК по конкретным статьям (капитальный и текущий ремонт, содержание дома, включая уборку мест общего пользования, вывоз мусора, уборку снега и т.д.). Тарифы на содержание и текущий ремонт также утверждаются общим собранием. Т. е. владельцы квартир САМИ решают - как часто будет убираться лесничная клетка, как часто будут вывозить мусор, сколько будет зарплата дворника, каковы затраты на содержание аппарата УК и т.д. При этом нужно помнить что УК - это коммерческое предприятие, его задача - получение прибыли. И не факт, что прибыль будет образовываться в результате эффективной хозяйственной деятельности, внедрения энергосберегающих технологий, оптимизации менеджмета и т.д. Хотя есть и такие УК, но как показывает практика их меньшинство.

ВТОРОЕ - создание Товарищества собственников жилья (ТСЖ). К этой форме близки существующие ЖСК, КИЗы, ТИЗы. Если помните, то и в советское время эти дома как правило разительно отличались от обычных в лучшую сторону. Суть в том, что собственники создают НЕКОММЕРЧЕСКУЮ организацию - юридическое лицо - для управления своим домом. В отличии от УК ТСЖ не извлекает прибыль, следовательно все собранные с собственников средства должны идти на уставные цели - т.е. на конкретный дом. ТСЖ имеет свой Устав, который определяет компетенцию Общего собрания, органов управления (Председателя, Правления) и контрольных органов (ревизионной комиссии). Все они как правило состоят из собственников квартир - учредителей данного ТСЖ (хотя могут быть приглашены и наемные специалисты, по договору). Все вопросы по тарифам на содержание и ремонт решает общее собрание (по схеме описанной выщше для УК). Главное достоинство ТСЖ - в отличии от УК эта структура управляет как правило ОДНИМ конкретным домом, не извлекает прибыль, и ее проще контролировать.

ТРЕТЬЕ - непосредственное управление собственниками. Проще говоря - все вопросы, в том числе и текущие решаются общим собранием, оно является ПОСТОЯННО ДЕЙСТВУЮЩИМ органом управления. В принципе это самый демократичный способ управления, однако в силу обстоятельств трудно реализуемый в многоквартирных домах.

6. Вопрос о договорах с ресурсоснабжающими организациями.
Конкретный дом может быть подключен к сетям тепло, водо, электро- снабжения. Договор на оказания этих видов коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией может быть заключен как НЕПОСРЕДСТВЕННО собственником квартиры (так называемые прямые платежи), так и управляющей организацией (УК или ТСЖ). В первом случае это гражданско-правовые отношения гражданина (собственника) и ресурсоснабжающей компании. Соотвествено риски неплатежей и вопросы качества оказания услуг решаются сторонами договора в установленном законом порядке. Собственник квартиры сам решает какой договор он будет заключать, либо не заключает никакого, но в этом случаее он (по ГК) оплачивает фактическое потребление услуги. Второй вариант - договор заключает УК или ТСЖ действуя по поручению собственников. В этом случаее форма и содержание договора должны быть утверждены на общем собрании, при этом тарифы соотвествовать установленным органами государственной власти субъекта федерации. Закон накладывает на управляющие организации и собственников обязанность по заключению договора, однако его условия - это предмет свободного соглашения с ресурсоснаюжающей организацией. В случае невозможности заключить договор самим, он может быть заключен по суду. При этом каждый соственник квартиры вправе его оспорить. Главная проблема в этом вопросе - монополизация рынка ресорсоснабжения, являющаяся следствием советской плановой системы. Например у нас в городе поставщик тепла - монополист, поскольку ТЭЦ - одна. Понятно, что монополисту проще диктовать свою волю как управляющим организациям так и собственникам.

7. А теперь о политике. Роль государства и органов местного самоуправления.
Государство регулирует тарифы. Обеспечивает (через надзорные и правоохранительные структуры) соблюдение действующего законодательства. Кроме того, государство (через Фонд содействия реформированию ЖКХ) стимулирует развитие рыночных механизмов в данной сфере. Суть программы Фонда ЖКХ: деньги государственного бюджета выделяются на капремонт домов тем территориям (субъектам и муниципальным образованиям) где доля (в % от площади жилфонда) частных управляющих компаний на рынке ЖКХ превышает 65%, доля ТСЖ - 15%, при этом областной, муниципальный бюджеты, а также собственники квартир участвуют в софинансировании. За три года наше МО получило свыше 900 млн. рублей, капитально отремонтировано более 400 многоквартирных домов.Подобные Фонды могут создаваться на уровне регионов и муниципалитетов.
Что касается муниципалитета, то он управляет муниципальным жилфондом. Как правило домов со 100% муниципальной собственностью крайне мало. Таковых у нас - менее 3% от общего числа. Как правило для управления такими домами создается специальная УК в форме ООО со 100% участием муниципалитета, либо в форме МУПа. Далее есть жилье где доля муниципалитета прывышает 50%. Таковых домов у нас не более 5%. В этом случае муниципалитет по Жилищному кодексу обязан провести общее собрание и выбрать способ управления домом. Напомню что собственники приватизированных квартир даже если они в меньшинстве вправе обжаловать в суде результаты голосования и заключенные договоры управления. Далее - дома где доля муниципальных квартир менее 50%. Там муниципалитет действует в соотвествии с Жилищным кодексом представляя интересы нанимателей на общих собраниях. Наша практика - муниципальная доля голосует с большинством собственников, если это не противоречит интересам нанимателей. Кроме того, муниципалитет оплачивает управляющим организациям свою долю платежей за содержание и капремонт в случае если существует разница в тарифах для нанимателей и собственников жилья. Возможно и прямое субсидирование УК для тех домов где доля муниципальной собственности превышает 50%.

8. Земельный вопрос.
Оформление земли под многоквартирным домом в общедолевую собственность собственников жилых помещений является одним из обязательных условий для получения бюджетного финансирования на капитальный ремонт дома. Кроме того, оформление земельного участка позволяет компенсировать из бюджета льготы по земельному налогу для тех собственников квартир, которые их имеют (ветераны. инвалиды и т.д.). Но помимо земли непосредственно под домом встает вопрос о земельных участках примыкающих к дому - дворовых территориях. Сейчас они как правило являются участками, собственность на которые не разграничена, и в соответствии с законодательством распоряжаются ими органы госвласти субъекта федерации (так у нас, в других регионах возможны варианты). В соотвествии с ГК, Градостр. К и Земел. К на выделение данного участка может заявится любое физическое или юридическое лицо. И если процедура предусмотренная законом соблюдена (собраны все разрешительные документы) то участок выделяется, например под строительство. При этом норма об общественных слушаниях не является императивной. Застройщик их обязан провести, и учесть их итоги. Но запретить строительство на основании отрицательного итога общественных слушаний очень проблематично (такие решения оспариваются застройщиками в судах, и как правило выигрываются). В результате во дворах появляются магазины, паркинги (частные), автомойки и т.д. Как этого избежать? Провести межевание и обормить землю в общедолевую собственность. Решение об этом принимают собственники жилых помещений дома на общем собрании, там же решается вопрос о финансировании данного мероприятия (у нас расходы на межевание и оформление участков для жилых домов берет на себя муниципалитет). Затем, когда участок оформлен в собственность собственники на общем собрании решают что с ним делать: заасфальтировать под стоянку авто, установить шлагбаумы, построить подземный гараж, сделать детскую спортплощадку, разбить газоны и т.д. Тоже и внутридворовыми проездами. При этом в муницпалитетах могут быть программы обустройства дворовых территорий, предусматривающие софинансирование из бюджета соответствующих мероприятий.

9. Как должно быть в идеале, и при чем тут космические войска.
Итак собственники объединились например в ТСЖ. Оформили прилегающую к дому территорию в собственность и сами управляют этим домом и земельным участком. Далее ТСЖ объединяются в ТОС - территориальное общественное самоуправление. ТОС имеет право на получение бюджетного финансирования на реализацию проектов местного значения. Например внутриквартальный проезд. Он может быть отремонтирован за счет бюджета: если у муниципалитета есть на это средства, если он попадет в план ремонта (а это часто зависит от конкретного чиновника), если пройдет конкурс по 94-му закону (а здесь возникает тема "откатов"), опять же качество ремонта будет зависеть от добросовестности подрядчика и контроля за ним со стороны чиновника. Другой путь - ТОС делает проект, получает бюджетные средства, предусматривает софинансирование жителей (на общем собрании) и сам делает проезд, без чиновников. Далее: все территория муниципального образования может быть представлена ТОСами. Соответственно объединившиеся в них граждане заинтересованы в получении бюджетного софинансирования для решения своих кокретных проблем. НО! Бюджет принимается представительным органом местного самоуправления - Советом, Думой и т.д. Следовательно у ТОСов и объединившихся в них граждан-собственников появляется прямой интерес для участия в выборах и формирования эффективно действующего в интересах граждан месного самоуправления. Тоже самое в отношении исполнительного органа МСУ. ТОСы, то есть объединеные в в них граждане-собственники выбирают мэра. При этом аппарат исполнительной власти на местах значительно сокращается, а муниципалитеты становятся достаточно независимыми по отношению к органам госвласти. Далее по той же схеме муниципалитеты объединяются в ассоциацию в рамках субъекта и выбираются депутаты законодательного собрания субъекта федерации и ГосДумы. И в итоге судьбу космических войск решает голос гражданина-собственника платящего налоги и реализующего свою гражданскую активность. Либо все эти вопросы решают за него другие, и не в его пользу.

Спасибо всем кто решился прочитать.